Opción Legal para Titular Tierras en el Bambú

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Herbert Ulloa Salas

El licenciado Herbert Ulloa Salas es abogado con el bufete ubicado a la par de la oficina de La Leona, 300 metros al oeste de la Bomba Osa.  Especializa en escriturar propiedades en posesión pero desempeña en todos sectores de ley civil.  Communiquése con él al ulloabillo@hotmail.com


SUCESOS


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Definitivamente la situación del Bambú impide el avance económico de Puerto Jiménez.  La situación irregular de tenencia de la tierra y la falta de titulación por parte del Inder fomenta una economía informal que solo genera pobreza.

Cuando se produjo la asignación de parcelas de aproximadamente siete hectáreas por beneficiario, por parte del antiguo IDA,  el objetivo era que costarricenses con vocación de agricultores tuvieran un lugar donde producir y hacer crecer sus familias.  Esta primera asignación se produjo con la intención de que una vez realizada la compra e inscrita a nombre del IDA, los terrenos serían inscritos y traspasados por un período de quince años a sus nuevos dueños y con las afectaciones y limitaciones de la ley del entonces IDA, no pudiendo traspasarlas o enajenarlas en forma alguna durante ese periodo de tiempo, fomentando, estabilidad, producción de la tierra, una economía basada en la agricultura y la ganadería, creando al mismo tiempo un sentimiento  de pertenencia y facilitando al campesino, visualizar un futuro mejor para los suyos.

Al avanzar el tiempo,  la falta de oportunidades, así como de titulo inscribible registrablemente,  impide  sentir seguridad y arraigo sobre la tierra, que en este caso no sucedió,   incentivando la “atomización” de una forma informal, de varias de las antiguas parcelas productivas,  segregándose en cada vez más en  pequeñas propiedades, hasta reducir en algunos casos, a caseríos densamente poblados, las otrora fincas productivas,  creando núcleos de pobreza, basados en la facilidad de transmisión de estas nuevas posesiones precarias, sin formalidad y en terrenos que a fin de cuentas, seguían en propiedad del Estado y no del campesino.

La falta de titulo, la precariedad de la posesión y sobre todo la necesidad económica  de los antiguos beneficiarios, provocaron ventas de lotes en precios bajísimos o incluso ridículos, atrayendo más pobreza al lugar, con la ilusión de poder tener un lote propio y construir una casa.  Debemos recordar la existencia del Consejo Nacional de la Producción en la zona, que permitía a los productores agrícolas, colocar sus productos con muchísima facilidad, pero que luego desapareció de Puerto Jiménez.

Terrenos como la plaza de toros, los Bomberos así algunas iglesias locales, se encuentran en esta situación, el problema a la comunidad de Puerto Jiménez, no solo del Bambú.

 Ante este panorama, lejos de buscar responsables hay que buscar soluciones, las mismas no son simples, rápidas o dependan de una solo voluntad.  Al contrario requiere de un esfuerzo conjunto de las personas que viven en esa comunidad, los habitantes de Puerto Jiménez, del Gobierno y varias Instituciones que atienden no solo el tema Inder sino también el problema de vivienda y de pobreza que se refleja en el sector, Banhvi, Invu, Asignaciones Familiares, deberían tener parte o contribuir en la solución integral, de este lío que se ha creado y que parece perpetuarse.

COMO OBTENER TITULO DE PROPIEDAD EN EL BAMBU

Existen dos formas, la primera que determina la ley a aquellos que son poseedores y todos aquellos que si califican como beneficiarios.  Sin embargo a ambos les afecta directamente la no inscripción de estos terrenos que el IDA adquirió hace treinta años, porque para generar un titulo a favor de un tercero, el terreno necesariamente debe estar a nombre del INDER.

  1. Aquellos que no califican como beneficiarios pero que si son poseedores:

Al tenor de la ley,  todo aquel nacional o residente legal que demuestre una posesión quieta pública, pacifica ininterrumpida y en calidad de dueño de un inmueble dentro de terrenos de los asentamientos o fincas inscritas a favor del IDA, y en la caso especifico del Bambú, que puedan demostrar una posesión decenal previo al 2012, podrían exigir al INDER, la respectiva segregación y posterior titulación de su parcela.  Pudiendo al efecto aprovechar la transmisión de anteriores poseedores, y que NO cuenten con acuerdo con el Inder de asignación de tierras.  En este sentido, planos, testigos, recibos de agua luz, podrían servir de prueba de esta posesión, así como gestiones ante el IDA que tiendan a demostrar este requisito.

Esta prevención de ley permite, una vez inscrita la finca a nombre del INDER, hacer el trámite correspondiente para lograr materializar la inscripción.  Específicamente y como lo establece la ley

El procedimiento técnico jurídico, destinado a perfeccionar y regularizar el derecho de propiedad, de modo que en adelante exista compatibilidad y correspondencia entre la realidad registral, catastral y material, en lo concerniente a la identidad física del inmueble, determinando su correcta forma, dimensiones medidas perimétricas y pertenencia”.

Su trámite procede primero ante el INDER y de una forma más agresiva podría acudirse a la vía contenciosa administrativa para hacer valer este derecho.

Los requisitos para este trámite incluyen entrevistas a vecinos, la estimación del inmueble, que será dada por el Inder al indexar el valor de compra del inmueble, realizar el plano catastrado entre otros.

  1. Aquellos Ocupantes que Puedan Calificar como Beneficiarios o que Tienen Contratos de Asignacion de Tierra

Cada uno de los ocupantes, ya sean beneficiarios, ocupantes en precario, poseedores o simplemente oportunistas, deben establecer con claridad meridiana,  cuál es su situación legal con el INDER, esto quiere decir que cada una de las familias que habitan este lugar deben saber  si sus condiciones de ocupación les permita calificar para ser titular de terrenos  en este lugar.

Esto facilitará, que en el momento adecuado, los tramites de asignación de tierras sea expedito, y además aquellos que NO  califiquen sepan de una sola vez, que aunque ocupen los terrenos, no tendrán derecho alguno sobre este, y que el Estado no se los va a asignar,  y en este caso determinar si pueden arreglar su situación o simplemente tendrán que ocupar terrenos sabiendo que los van a desalojar.

El segundo punto sería organizarse.  Actuar como una fuerza única con un objetivo claro, solo puede beneficiar la situación de los pobladores y enfocarse en la definitiva solución, canalizando en un grupo peticiones, seguimientos y esfuerzos, lo que hará que el objetivo grupal tome fuerza sobre cualquier esfuerzo individual.  Obtener conciencia que solucionar este lío solo trae beneficios no solo a nivel familiar, sino del crecimiento de Puerto Jiménez como comunidad.

Tercero lograr presionar, por los mecanismos legales establecidos al efecto,  para que la propiedad donde se ubica el Bambú, sea definitivamente inscrita a favor del INDER, lo cual, aun hoy, 30 años después de la compra, no ha podido hacerse. Esta inscripción marcaría el inicio de la solución a este conflicto perpetuo.

Cuarto sería determinar acciones a realizar, recursos ante las oficinas del Inder, Casa Presidencial,  la Sala Constitucional y en sede Contencioso Administrativa podrían ayudar a la solución pero estos tendrían alguna respuesta cuando sean peticionados por personas legitimadas para hacerlos, sea cualquier persona que pueda ser beneficiada con la asignación de titulo y que se encuentre a derecho en el INDER. Esto tendría como objetivo presionar en la inscripción.Participar en los criterios de asignación como grupo es importantísimo, la realidad del 2016 no es la misma que la realidad cuando se compró el inmueble en 1986. Puerto Jiménez creció como ciudad, y el Bambú con él.   Esa zona destinada a agricultura y ganadería hoy tiene escuelas, agua, luz, cañería, se crearon caseríos y la población se multiplicó, hay que ayudar al INDER a adecuarse a la nueva situación. Todo realizado a vista y paciencia de instituciones estatales y gobiernos locales, que se mostraron permisivos o simplemente no pudieron oponerse a este crecimiento del Bambú.

Quinto, el punto más importante es que, una vez que se establezca área, y legalidad para poseer, los que no califiquen deberán salir o ser desalojados, a favor  de aquellos que si califiquen.

Pero lo anterior,  por crudo que parezca, va a permitir ir ordenando la situación; no se debe olvidar que nos encontramos en terrenos públicos del INDER, y que mientras no estemos legitimados, seremos ocupantes en precario de los terrenos, sin que se nos genere una situación de ventaja.  Desde mi óptica, la construcción de casas en terrenos del Estado sin posibilidad alguna de ser beneficiado con la asignación del terreno a su favor, es una pérdida de tiempo, de dinero y de esfuerzo, nadie quiere ver su casa demolida, pero llegado el tiempo, si la razón no está de nuestro lado, simplemente sucederá.

Además de que lejos de crear una sana expectativa,  crea ansiedad porque por mas construcciones o deseos de quedarse en el lugar, si no califica en el INDER, o al tenor de la posesión ejercida,  jamás va a ser dueño legitimo de la tierra aunque la ocupe por años, y el Gobierno se la otorgará a quien si califique, dentro de los parámetros establecidos para la asignación de terrenos, según la ley.

Y posiblemente este punto genere una polarización de intereses, en primer lugar aquellos que pueden tener expectativas de obtener tierra de forma legítima contra aquellos que no tienen esa expectativa porque no califican y viven allí.  Muchos de este último grupo han pagado sumas de dinero con gran esfuerzo en estos terrenos a antiguos “dueños” que posiblemente no eran ni siquiera descendientes de los dueños.

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ASPECTOS LEGALES DE LA INSCRIPCION  DE LA FINCA MADRE

Para obtener una solución, el INDER debe, primero, inscribir el terreno que adquirió hace treinta años a su favor.  Para esto necesita negociar nuevamente con el anterior dueño, o pedir judicialmente al vendedor la ejecución forzosa del contrato de compraventa.  Aquí surge un problema aparte.

El vendedor en su momento, se reservó para si 16 hectáreas de terreno que nunca se determinaron mas que con linderos eventuales y que en la escritura de compraventa, copia de la cual tengo a disposición, se describen, literalmente así: “norte: camino; sur: Néstor Lezcano Bellanero, Este Aurelio Rodríguez Sánchez, Víctor Araya y Arturo Serru y oeste el lote segregado”.  Pero no se elaboró en su momento un plano catastrado que así lo determinará, sino que quedó al arbitrio del vendedor, presentar el plano del área reservada, por lo que esta situación no se aclaro en 1986,  ni tampoco  en el juicio ordinario que le ganó el INDER al vendedor.  Como detalle curioso, el vendedor presentó un plano de este terreno, pero con condiciones diferentes a las estipuladas y al ser debatido en juicio, se demostró que no era lo que se había acordado, por lo que aún hoy día, prevalece la designación de esta área reservada.

Cuando se produjó el negocio de marras, el IDA entró a ocupar el terreno, que era formado por tres fincas del mismo propietario, al tomar posesión del mismo, se encontró que únicamente podía ocupar  197 hectáreas aproximadamente, y que a pesar de que compró y pactó precio por 200, el resto del terreno o no existía o estaba ocupado por terceros.  Ante este panorama, cuando se realice el finiquito con el vendedor, debe rebajársele del precio final que aun mantiene el INDER retenido estas tres hectáreas.

El precio de compra por hectárea en 1986 fue de treinta y cinco mil colones, los cuales deben ser traídos a valor actual, amén de un pago de intereses, y determinar en la suma y la resta de lo que se deben las partes. El INDER debe dinero y el vendedor le falta tres hectáreas para completar lo vendido. Otra sugerencia en cuanto al área reservada por el vendedor seria que el INDER realice los planos y rebaje su costo de las sumas retenida.

Existe a lo interno del INDER, un oficio producido por el Lic. Julio Sánchez Carvajal, Jefe de Escrituración y Control Agrario de data Octubre 2014, que abre una solución legal para la inscripción de la propiedad a nombre del Instituto pero que al día de hoy no ha sido implementado, por varias razones, entre ellas, la falta de voluntad política para hacerlo, la falta de presión de los interesados, o la falta de decisión de ejecutar forzosamente el contrato con el vendedor.  El licenciado Sánchez, además establece que debe darse la reunión de las tres fincas vendidas al INDER, segregar el área real en posesión del Instituto, y otorgarle el resto al vendedor, en caso de que no exista exceso sino disminución del área, hacer el rebajo del dinero adeudado al vendedor, y pagarle el resto mediante depósito judicial y establecer que no existe ´área para entregar las 16 hectáreas que se reservó.

Algunos de los defectos registrales que impiden la inscripción de la escritura respectiva y  la elaboración de las correcciones de estos defectos de la escritura de traspaso, habría que iniciar por la actualización de planos ya que  se tiene que los planos de las segregaciones se encuentran caducos, y describir los restos reservados de las fincas. Definitivamente el INDER debería empezar por elaborar nuevamente estos planos, asumir costos y eventualmente negociar con el vendedor los saldos monetarios existentes o incluso hasta asumirlos, en aras de iniciar la solución.

SINTESIS

Existen ya, 30 años de conflictos en los terrenos del Bambú, por disputas entre el vendedor y el antiguo IDA.  Además una situación irregular de tenencia y transmisión de la tierra en estos terrenos.

Considero que lejos de ser un problema entre el actual INDER y el Vendedor, debe convertirse en un problema con varios interesados, a ellos debe sumársele todo aquel que se sienta afectado, y además la comunidad de Puerto Jiménez en general, ordenar al Bambú es crecer como pueblo, nunca un problema ajeno.

Organícense, determinen sus derechos y sus obligaciones, y exijan soluciones.

Para finalizar  un dato curioso, Si este problema se arregla, iniciará una nueva economía sobre aquellas familias que se vean beneficiadas, al obtener el título, préstamos bancarios generarán más y mejores construcciones, planos traspasos escrituras, compra de materiales, generación  empleo, los transportistas de materiales ganan, es decir se activa la economía.

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